Location en copropriété : est-ce légal d’interdire la location ?

Les copropriétés attirent de nombreux investisseurs et propriétaires cherchant à louer leurs biens pour générer des revenus. Pourtant, certaines copropriétés imposent des restrictions strictes, voire interdisent la location de logements. Cette situation soulève des questions majeures quant à la légalité de telles mesures.

Les règlements de copropriété sont souvent à l’origine de ces interdictions, visant à préserver la tranquillité et la sécurité des résidents permanents. Ces restrictions peuvent entrer en conflit avec les droits des propriétaires de disposer librement de leurs biens. Où se situe la frontière entre le respect des règlements collectifs et les droits individuels des propriétaires ?

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Les bases légales de la location en copropriété

La question de la légalité des restrictions à la location en copropriété trouve ses racines dans des textes législatifs précis. La loi du 10 juillet 1965 définit le statut de la copropriété des immeubles bâtis et établit les droits et obligations des copropriétaires.

Le règlement de copropriété est le document central qui régit la vie en copropriété. Ce règlement, défini par la loi de 1965, précise les conditions d’usage des parties privatives et communes. Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l’immeuble. En d’autres termes, toute limitation doit être en adéquation avec l’usage prévu de l’immeuble, qu’il soit résidentiel, mixte ou autre.

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La Loi Le Meur, dite loi « Anti-Airbnb », vient renforcer ce cadre en régulant plus strictement les meublés de tourisme. Entrée en vigueur le 1er janvier 2025, elle impose des règles plus strictes concernant la location meublée de courte durée, souvent perçue comme une source de nuisances et de déséquilibre dans les copropriétés.

Le syndic de copropriété, quant à lui, est chargé de faire respecter le règlement de copropriété. Il joue un rôle fondamental dans l’application des restrictions et dans la gestion des conflits qui peuvent émerger entre les copropriétaires désireux de louer leurs biens et ceux souhaitant préserver la tranquillité de leur immeuble.

Les clauses du règlement de copropriété et leur impact

Le règlement de copropriété définit la destination de l’immeuble et inclut diverses clauses qui impactent la location en copropriété. Parmi ces clauses, la clause d’habitation bourgeoise simple et la clause d’habitation bourgeoise exclusive jouent un rôle central.

La clause d’habitation bourgeoise simple permet l’exercice d’activités libérales et la location meublée touristique, à condition de ne pas générer de nuisances. Cette clause est souvent adoptée dans les immeubles destinés à un usage mixte, où coexistent habitations et activités professionnelles.

En revanche, la clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité autre que l’habitation, y compris les activités artisanales, libérales et les locations saisonnières. Cette clause vise à préserver la tranquillité et le caractère résidentiel de l’immeuble.

Pour illustrer l’impact de ces clauses, considérons quelques exemples :

• Un immeuble avec une clause d’habitation bourgeoise simple peut accueillir des locations meublées touristiques, tant qu’elles respectent les conditions de non-nuisance.
• Un immeuble avec une clause d’habitation bourgeoise exclusive ne permet pas de locations meublées saisonnières, visant ainsi à éviter les va-et-vient incessants et à maintenir un cadre de vie paisible.

Le respect de ces clauses est assuré par le syndic de copropriété, chargé de faire respecter le règlement de copropriété et de gérer les conflits potentiels entre copropriétaires. La bonne compréhension de ces clauses et de leur impact est essentielle pour éviter des litiges et garantir une cohabitation harmonieuse.

Les décisions de justice récentes sur la location en copropriété

Les récentes décisions de justice éclairent davantage les règles régissant la location en copropriété. La Cour de Cassation a, en 2018, émis un arrêt d’importance : elle assimile la location meublée touristique de courte durée à une activité commerciale. Cette décision modifie profondément la perception des locations de courte durée, souvent associées à des plateformes comme Airbnb.

En écho à cet arrêt, la Cour d’Appel de Paris a aussi marqué les esprits. Elle a condamné des propriétaires pratiquant la location de courte durée à une amende de 7 000 € pour troubles de voisinage. Cette sanction souligne la responsabilité des propriétaires vis-à-vis de l’impact de leurs activités locatives sur la communauté de copropriétaires.

Ces décisions ne sont pas isolées. D’autres juridictions suivent cette tendance, visant à réguler et encadrer les pratiques de location meublée touristique. Les copropriétaires doivent donc naviguer dans un cadre juridique de plus en plus rigoureux, où chaque décision de justice renforce la nécessité de se conformer aux règles établies.

Pour les copropriétés, cela signifie souvent une réévaluation des clauses du règlement de copropriété. Les assemblées générales deviennent des lieux de discussions intenses, où les copropriétaires doivent décider de maintenir, modifier ou ajouter des clauses pour protéger la tranquillité et la destination de leur immeuble. Le syndic de copropriété joue ici un rôle fondamental, en veillant à la bonne application des décisions et en anticipant les conflits potentiels.

Les démarches pour modifier le règlement de copropriété

Modifier le règlement de copropriété est une démarche minutieuse, encadrée par des règles strictes. Le syndic de copropriété joue un rôle central dans ce processus, en initiant et coordonnant les différentes étapes.

Pour amorcer une modification, il est nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire. Cette convocation doit être effectuée par le syndic, qui propose les modifications à l’ordre du jour. Les copropriétaires doivent recevoir cette convocation au moins 21 jours avant la date prévue.

Lors de l’assemblée, les propositions de modification sont discutées et soumises à un vote. Pour être adoptée, une modification du règlement de copropriété nécessite généralement une majorité qualifiée, définie par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité correspond aux deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Si la modification concerne des clauses relatives à la destination de l’immeuble, telles que celles définissant les usages autorisés (habitation, commercial, etc.), elle doit être justifiée par l’intérêt collectif des copropriétaires. La loi Le Meur, dite loi « Anti-Airbnb », renforce ces exigences en visant à réguler les meublés de tourisme depuis son entrée en vigueur le 1er janvier 2025.

Une fois la modification votée, elle doit être notifiée à tous les copropriétaires et inscrite au registre des décisions de copropriété. La mise à jour du règlement doit aussi être publiée au Service de Publicité Foncière, assurant ainsi son opposabilité aux tiers. Le syndic veille à la bonne application des nouvelles dispositions et peut engager des actions en justice en cas de non-respect.